Vous êtes locataires, vous vous en êtes aperçus: le logement que vous louez nécessite des travaux d’entretien ou de réparation et votre bailleur ne semble pas pressé de les réaliser. Dans ce type de situation, il est nécessaire de comprendre vos droits et les obligations du propriétaire. Le bail, le loyer, les réparations, l’eau, le chauffage… tout un ensemble de thématiques à explorer pour savoir comment agir efficacement.
Votre bail de location n’est pas qu’un simple document qui définit le montant de votre loyer. C’est un contrat qui établit les droits et obligations de chacune des parties, locataire et propriétaire.
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Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de "délivrer au locataire un logement décent". Cela signifie que le logement doit être en bon état d’usage et de réparation, et que tous les équipements mentionnés dans le contrat de location doivent être en bon état de fonctionnement.
Si ce n’est pas le cas, vous avez le droit de demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. Si ce dernier refuse, plusieurs recours sont possibles.
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Le bailleur a, de manière générale, l’obligation d’effectuer les grosses réparations et l’entretien de la structure du logement. Si le toit présente des fuites, si l’installation électrique est défectueuse ou si la chaudière ne fonctionne plus, c’est à lui d’engager et de payer les travaux.
En outre, il doit garantir la jouissance paisible des lieux. Si des travaux sont nécessaires pour assurer cette jouissance (par exemple, l’isolation acoustique), c’est à lui de les réaliser.
Pour faire valoir vos droits, commencez par envoyer une lettre recommandée au propriétaire, en décrivant précisément les problèmes rencontrés et en demandant la réalisation des travaux dans un délai raisonnable.
Si le propriétaire refuse de faire les travaux ou ne réagit pas, vous avez plusieurs options. Vous pouvez :
Il est important de différencier les travaux d’entretien et de réparation dus par le propriétaire, des réparations locatives qui sont à la charge du locataire.
Parmi ces réparations locatives, on retrouve le remplacement des ampoules, l’entretien courant des robinets, le débouchage des canalisations, l’entretien du jardin, etc.
Ces réparations sont à réaliser par le locataire, sauf si elles sont dues à la vétusté ou à un vice de construction. Dans ce cas, elles sont à la charge du bailleur.
L’état des lieux est un document crucial qui permet de comparer l’état du logement à votre entrée et à votre sortie. Si des dégradations sont constatées, elles seront à votre charge si elles ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux d’entrée.
En cas de litige sur l’état des lieux de sortie, vous pouvez faire appel à la commission départementale de conciliation ou saisir le juge du tribunal d’instance.
Enfin, il est important de noter que vous ne pouvez pas, en guise de protestation, arrêter de payer votre loyer. Cela pourrait vous exposer à des sanctions, comme une expulsion.
Lorsqu’un conflit entre un locataire et un propriétaire ne peut être résolu à l’amiable ou par l’intermédiaire de la Commission départementale de conciliation, les cours d’appel et les tribunaux peuvent intervenir.
En effet, le droit de la location est régi par le code civil, précisément les articles 1719 à 1721 qui stipulent que le bailleur doit "garantir au locataire la jouissance paisible du logement" et "le maintenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué". En cas de manquement à ces obligations, le locataire peut saisir la justice pour faire valoir ses droits.
Par exemple, si le bailleur refuse d’effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, le locataire peut recourir à la résiliation du bail par voie judiciaire. À ce stade, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé dans le droit immobilier.
La cour d’appel ou le juge du tribunal d’instance peut alors ordonner au propriétaire de réaliser les travaux sous astreinte, c’est-à-dire sous peine de payer une somme d’argent fixée par le juge pour chaque jour de retard. Le locataire peut aussi demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
En outre, en cas de trouble de jouissance dû à des travaux non réalisés, l’article 1721 du code civil prévoit la possibilité pour le locataire de demander une diminution du loyer. Cette dernière doit être proportionnelle à la gravité du trouble.
Une situation de litige peut parfois conduire à l’expulsion du locataire, notamment en cas de non-paiement du loyer. Mais attention, cette mesure est encadrée par la loi et ne peut être mise en œuvre que dans des conditions précises.
Avant toute chose, le non-paiement du loyer doit être avéré et persistant. Le propriétaire doit alors adresser au locataire une mise en demeure de payer, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne répond pas dans les deux mois, le propriétaire peut alors engager une procédure d’expulsion.
Toutefois, l’expulsion ne peut pas avoir lieu de manière immédiate. Le propriétaire doit obtenir une décision de justice l’autorisant à expulser le locataire. Cette décision est généralement rendue par le juge du tribunal d’instance.
De plus, la loi prévoit un délai de préavis de deux mois avant l’expulsion effective. Enfin, il faut savoir que certaines périodes sont dites de "trêve", pendant lesquelles aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf exceptions.
Le droit des locataires face à un propriétaire défaillant dans l’entretien du bien loué est très encadré par le code civil et la loi du 6 juillet 1989. Il est important pour chaque locataire de connaître ses droits et ses obligations, mais aussi celles du bailleur.
En cas de litige, plusieurs recours sont possibles, allant de la Commission départementale de conciliation à la saisine de la cour d’appel ou du tribunal d’instance. En cas de non-paiement persistant du loyer, le propriétaire peut recourir à l’expulsion, mais cette mesure est soumise à des conditions strictes.
Il est toujours préférable de tenter de résoudre les problèmes à l’amiable avant d’en venir à une procédure judiciaire. Dans tous les cas, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier pour s’assurer de la bonne application de la législation. Enfin, rappelons que le respect mutuel entre le locataire et le propriétaire est la clé d’une location sereine et réussie.